The effects of enterprise zones on local property markets

Abstract Erickson R. A. and Syms P. M. (1986) The effects of enterprise zones on local property markets, Reg. Studies 20, 1–14. The local property market is a principal mechanism through which the effects of the enterprise zone and programme are distributed. Different responses by businesses and developers generate a complex set of possible outcomes. In addition, the boundary problem emerges as a ‘dual local property market’. Based on different combinations of demand for and supply of property in the zone, four scenarios of possible effects are identified. Data from the Salford-Trafford Park zones in Greater Manchester are analysed in an assessment of a low response scenario. The empirical results indicate that zone designation created a dual property market with distinctly different short-run effects in the zone and the periphery; industrial building rents in the zone increased significantly while rents in the periphery dropped. Landlords with holdings in the zone expropriated over 60% of the local rates exemption through higher rents. The scenarios approach could assist in predicting certain outcomes of major policy decisions. Erickson R. A. et Syms P. M. (1986) L'impact des zones à développer industrialo-commerciales sur le marché immobilier, Reg. Studies 20, 1–14. Le marché immobilier local constitue un mécanisme-clé par le canal duquel sont redistribués les effets provenant du programme de zones à développer industrialo-commerciales. Les diverses réponses de la part des commerces et des promoteurs entraînent un ensemble complexe de conséquences éventuelles. En plus le problème de limites apparaît en tant qu'un marché immobilier local dualiste'. On met à jour quatre scénarios des conséquences éventuelles et qui proviennent des combinaisons différentes de la demande et de l'offre d'immeuble dans la zone. Afin d'évaluer un scénario à réponses faibles on analyse des données provenant des zones de Salford-Trafford Park à Manchester métropolitaine. Les résultats empiriques montrent que la délimitation des zones a créé un marché immobilier dualiste avec des effets de court terme qui se sont distingués sensiblement au sein de la zone par rapport à la périphérie; les loyers relatifs aux bâtiments industriels ont augmenté sensiblement tandis que les loyers à la périphérie ont diminué. Les propriétaires des avoirs fonciers de la zone ont exproprié plus de 60 pour cent de l'exonération des taxes locales par moyen des loyers plus élevés. Les scénarios pourraient aider la prévision de certaines conséquences d'importantes décisions politiques. Erickson R. A. und Syms P. M. (1986) Die Auswirkungen der Unternhemerzonen auf den örtlichen Immobilienmarkt, Reg. Studies 20, 1–14. Der örtliche Immobilienmarkt stellt bei der Verteilung von Auswirkungen des Programms der Unternehmerzonen einen Hauptmechanismus dar. Verschiedenartige Reaktionen seitens Geschäftsunternehmen und Ausbaufirmen bewirken einen Komplex möglicher Folgen. Ausserdem schafft das Grenzproblem einen örtlichen Doppelmarkt für Immobilien. Auf der Grundlage verschiedener Kombinationen von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in der Zone werden vier Situationen möglicher Auswirkungen herausgestellt. Angaben des Industriegebiets Salford-Trafford im Raum Manchester werden im Rahmen einer Einschätzung einer Situation mit geringer Reaktion analysiert. Auf Erfahrung aufbauende Ergebnisse weisen darauf hin, dass die Erklärung zur Unternehmerzone einen doppelten Immobilienmarkt hevorrief, der innerhalb der Zone und an ihrer Peripherie durchaus verschiedene, kurzlebige Wirkungen auslösste: Mieten für Industriegebäude innerhalb der Zone stiegen ungemein, während die an der Peripherie fielen. Besitzer von Grundstücken in der Zone kassieren mehr als 60% der örtlichen Steuernachlässe durch höhere Pachtzinsen. Die Auffassung der Lage als eine Zukunftssituation könnte bei der Vorhersage bestimmter Auswirkungen wichtiger Strategiebeschlüsse behilflich sein. Keywords: Enterprise zoneProperty marketCapitalizationRental pricesBoundary effectsScenariosKeywords: Zone à développer industrialo-commercialMarché immobilierCapitalisationLes rentes fonciêresEffets de limitesScénariosKeywords: UnternehmerzoneImmobilienmarktKapitalisierungPachtzinsenGrenzeffekteZukunftssituationen